Vous voulez arrondir vos fins de mois tout en vous constituant un patrimoine ? L’investissement locatif est fait pour vous ! En pratique, cela consiste en l’achat d’un bien immobilier, dans le but de le louer et de percevoir des revenus réguliers.
Ces revenus complémentaires ne sont pas le seul avantage : vous obtiendrez également des déductions d’impôts, et un patrimoine immobilier utile pour votre retraite ou pour les études de vos enfants !
Cet investissement doit néanmoins être bien réfléchi et mûri. Pour mieux vous guider, nous avons écrit cet article !
1. Dessinez les contours de votre projet
Devenez un expert du marché
Pour vous préparer au mieux à votre rôle de gérant de patrimoine, il est utile de s’informer sur le marché immobilier et locatif. Cela implique une connaissance des loyers, du régime de fiscalité qui s’appliquera à votre bien, et des moyens de financement auxquels vous pouvez accéder. Lisez régulièrement la presse spécialisée pour être au courant des changements relatifs au marché immobilier, afin de pouvoir prendre de bonnes décisions.
Déterminez votre objectif
C’est en fonction de l’usage que vous voulez faire du bien que vous déterminerez les paramètres de votre investissement.
- Vous souhaitez acquérir une maison au bord de la mer pour la louer dans un premier temps, avant d’y passer votre retraite ? Il faut alors la choisir comme s’il s’agissait de votre résidence principale.
- Vous préférez plutôt en tirer un revenu complémentaire ? Assurez-vous que la zone soit attractive pour les locataires, par exemple en étant située proche d’une université.
- Vous êtes un spéculateur d’en l’âme et souhaitez tirer une plus-value de votre investissement ? Achetez là où les prix montent, principalement dans les grandes métropoles (mais pas seulement) et vous en sortirez sûrement gagnant !
2. Choisissez votre bien en fonction de deux facteurs clés
Facteur 1 : la surface
Dans un investissement locatif, la surface est un facteur clé. Les petites surfaces sont très rentables, mais comportent un risque majeur puisque les locataires tendent à rester moins longtemps, ce qui vous expose à des vacances locatives. Inversement, les surfaces importantes (grands appartements, maisons) ne sont pas aussi lucratives mais offrent la sécurité de locataires stables, comme des familles. Pour combiner les avantages de l’un et de l’autre, vous pouvez opter pour un deux ou trois pièces !
Il faut aussi choisir entre neuf et ancien, meublé ou vide : chaque type a ses avantages et ses inconvénients ! Pour vous informer, n’hésitez pas à contacter des spécialistes de l’investissement immobilier comme Pretto !
Facteur 2 : l’emplacement
La valeur du logement, à taille égale, est principalement déterminée par l’accès aux infrastructures et services qu’il offre. Par exemple, un appartement en centre-ville, proche de commerces, d’écoles et de parcs est toujours attractif.
C’est pourquoi plus une ville est importante, plus les prix sont élevés : en France, Paris et les grandes villes sont souvent des emplacements où le prix de l’immobilier est non seulement élevé, mais augmente chaque année. Une valeur sûre pour un investissement immobilier !
Pour être sûr de la pertinence de votre choix, prenez le temps d’étudier le marché : les loyers sont-ils en augmentation ? Le solde migratoire est-il positif ? La mairie prend-elle des initiatives qui renforcent l’attractivité de la ville ? Toutes ces informations sont cruciales, et permettront d’avoir une idée claire de l’attractivité de l’emplacement auquel vous pensez.
3. Trouvez un financement
Pour un investissement locatif, pas besoin d’apport personnel !
Il est généralement nécessaire de payer de votre poche au moins 10% du prix du bien que vous achetez : on appelle cela un apport personnel. Ce dernier sert à couvrir les frais essentiels de notaire et de garantie. L’apport montre à la banque que vous avez réussi à vous constituer une épargne, et que vous gérez donc sainement vos comptes.
Le cas de l’investissement locatif est particulier : les banques peuvent accepter de vous prêter sans apport (on parle de financement à 110%) parce que vous possédez déjà une résidence principale. Si vous avez de l’épargne, c’est toujours un bonus : vous pouvez prouver à la banque que vous avez de l’argent de côté, en indiquant toutefois que vous ne souhaitez pas l’utiliser pour l’investissement en question.
Pour décrocher le meilleur taux, pensez courtier !
Trouver un bon taux immobilier, ça prend du temps : vous aurez à multiplier les rendez-vous dans différentes banques, ce qui est répétitif et fatiguant. Pour gagner du temps (et de l’argent) vous pouvez faire appel à un courtier, un expert qui négocie pour vous les meilleures conditions liées à votre emprunt. Les courtiers sont traditionnellement payants, mais dans les dernières années des courtiers gratuits en ligne ont vu le jour. Cependant, ces derniers offrent un accompagnement moins poussé…
Tirez profit de l’effet de levier !
Financer un investissement locatif sans apport vous permet de bénéficier du fameux effet de levier, qui augmente la rentabilité de votre investissement. Il y a trois grandes raisons d’actionner le levier :
- En ce moment les taux d’intérêt sont historiquement bas (entre 1% et 2%) et vous avez donc tout intérêt à emprunter pour financer un bien qui vous rapportera au moins le triple
- Les intérêts du crédit sont déduits de vos impôts. C’est Noël avant l’heure !
- Vous bénéficiez d’une assurance. Par exemple, en cas de décès, les mensualités restantes sont payées par la banque et les héritiers profitent du bien complètement payé.
Ainsi, le crédit est avantageux même si vous disposez de fonds importants.
4. Cadeau : deux autres réductions fiscales auxquelles vous pouvez prétendre !
- La loi Pinel offre des déductions d’impôts correspondant à 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement. L’importance de la déduction dépend du nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien (entre 6 et 12), des normes du logement (chauffage), de son emplacement et du montant du loyer.
- La location d’un logement vide vous permet de déduire le montant d’éventuels travaux des loyers que vous percevez : cela réduit donc vos impôts !
Être propriétaire d’un logement meublé vous donne le choix parmi deux régimes d’imposition. Le premier régime est forfaitaire : vous êtes taxé sur la moitié des loyers perçus. Le second vous permet de déduire vos charges et amortissements de vos impôts.
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