Ferienvermietung, Airbnb-, Vrbo- und Property-Management-Modelle einfach erklärt

Wenn Sie sich mit dem Thema Ferienvermietungen beschäftigen und überlegen, wie Sie in diesen Markt einsteigen können, ist das Erste, was Sie wissen müssen, welches Geschäftsmodell im Property Management am besten zu Ihren Zielen passt. Das gewählte Geschäftsmodell beeinflusst viele Faktoren:

Ganz gleich, ob Sie eine Wohnung an Geschäftsreisende vermieten oder eine Villa mit Urlaubsgästen teilen möchten – Sie müssen das passende Property-Management-Geschäftsmodell finden, um Ihre Unterkunft erfolgreich am Markt zu platzieren.

Wenn Sie bereits mehrere Immobilien besitzen oder verwalten, müssen Sie entscheiden, ob es sinnvoller ist, Ihr Portfolio selbst zu managen oder es an einen Drittanbieter zu übergeben, der sich in Ihrem Namen darum kümmert.

Die Antworten auf diese Fragen hängen von mehreren Faktoren ab. Sie sollten sich überlegen, ob Ihr Ferienvermietungsvorhaben eher ein Lifestyle-Geschäft ist, das Ihnen ein regelmäßiges zusätzliches Einkommen verschafft, während Sie die Immobilie selbst nicht nutzen – oder ob Sie Ihre Unterkunft als reine Investition und wichtige Einkommensquelle betrachten. Ebenso spielt Ihre Bereitschaft eine Rolle, Zeit in dieses Geschäft zu investieren und Ihre Unterkünfte eigenständig zu verwalten – und wie „hands-on“ Sie sein möchten, insbesondere wenn sich die Immobilie weit entfernt von Ihrem Wohn- oder Arbeitsort befindet.

Bevor wir uns verschiedene Geschäftsmodelle für die Verwaltung einer Ferienunterkunft oder eines Immobilienportfolios ansehen, lohnt sich ein Blick auf die Unterschiede zwischen einem Anbieter von Ferienunterkünften und einem klassischen Vermieter.

In der Regel dauert ein Aufenthalt in einer Ferienunterkunft einige Tage oder Wochen, seltener ein paar Monate – aber nie länger als sechs Monate. Die Unterkunft wird pro Nacht oder pro Woche berechnet und ist vollständig möbliert. Gäste wohnen nicht dauerhaft in der Unterkunft und wechseln regelmäßig. Kurzzeitvermietungen erzielen einen deutlich höheren Preis pro Nacht, erfordern jedoch einen stetigen Zustrom neuer Gäste, um eine hohe Auslastung und maximale Gewinne zu erzielen.

Eine langfristige Vermietung wird als Mietverhältnis betrachtet. In diesem Fall lebt jemand dauerhaft in der Immobilie und zahlt eine monatliche Miete. Die Unterkunft kann möbliert oder unmöbliert sein. Als Mieter erwirbt die dort lebende Person bestimmte Rechte. Das schränkt zwar Ihren Handlungsspielraum als Eigentümer ein, bietet Ihnen jedoch ein garantiertes Einkommen für die Dauer des Mietverhältnisses – wenn auch zu einem niedrigeren Ertrag, als Sie ihn durch eine Kurzzeitvermietung erzielen könnten.

Wenn Sie in die Welt der Ferienvermietungen einsteigen möchten, stehen Ihnen verschiedene Optionen im Property Management zur Verfügung, die Sie in Betracht ziehen sollten.

Das einfachste Geschäftsmodell im Bereich Ferienvermietung basiert darauf, dass Sie eine Immobilie besitzen und diese direkt an andere Personen vermieten. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Immobilie in einem attraktiven Urlaubsort. Um diese zu erwerben, müssen Sie eine größere Anfangsinvestition tätigen – es sei denn, Sie haben das Glück, sie zu erben.

Sie können die Immobilie jederzeit selbst für Familienurlaube nutzen – kostenlos. Allerdings steht sie einen Großteil des Jahres leer. Trotzdem verursacht sie laufende Kosten für Instandhaltung, ist grundsteuerpflichtig und muss versichert werden.

Warum also nicht an andere vermieten und damit ein Einkommen erzielen?

Sie behalten die volle Kontrolle darüber, wann Sie die Unterkunft verfügbar machen, und kümmern sich selbst um alle Aspekte des täglichen Betriebs Ihrer Ferienwohnung. Mit einem guten Property-Management-System (PMS) wie der eviivo suite können Sie sich vieles erleichtern. Damit können Sie:

Um allen Pflichten als Unterkunftsanbieter nachzukommen (für weitere Informationen siehe unseren informativen Artikel zu Genehmigungen), müssen Sie sich um Folgendes kümmern:

Wenn Sie in der Nähe Ihrer Ferienunterkunft wohnen oder diese an Ihr eigenes Zuhause angeschlossen ist, ist es vielleicht nicht allzu schwer, alles oder fast alles selbst zu erledigen. Möglicherweise können Sie sogar weitere Immobilien übernehmen, die Sie selbst besitzen oder im Auftrag anderer verwalten.
Wenn Sie jedoch weit entfernt von Ihrer Ferienimmobilie oder Ihren Ferienimmobilien wohnen oder nicht die Zeit oder Expertise haben, sich täglich darum zu kümmern, könnte eine andere Strategie sinnvoll sein. Sie können ein lokales Property-Management-Unternehmen beauftragen oder zumindest in eine solide Property-Management-Software wie die eviivo suite investieren und ein lokales Netzwerk vertrauenswürdiger Dienstleister aufbauen, die im Notfall einspringen oder unterstützen können.

Wenn Sie nur die Wechsel der Gäste und die allgemeine Instandhaltung verwalten möchten, aber sich nicht um alle Ihre OTA-Kanäle, Ihre Website und Social Media kümmern wollen, sollten Sie in Ihrem Property-Management-Geschäftsmodell die Nutzung eines Online-Distributionsdienstleisters in Betracht ziehen. Dies könnte ein lokaler Immobilienmakler oder eine kleine Agentur sein, die Ihnen hilft, Ihre Online-Präsenz zu verwalten.

Sie werden Ihre Immobilie für Sie listen – sowohl auf ihrer eigenen Website, die auf Ferienvermietungen spezialisiert ist, als auch auf Online-Reiseportalen. Außerdem sorgen sie dafür, dass Ihre Immobilie optimal präsentiert wird. Wahrscheinlich beauftragen sie einen Fotografen (auf Kosten des Eigentümers), der Fotos macht, die Ihre Unterkunft im besten Licht zeigen. Manche dieser Agenturen besitzen selbst einige der auf ihrer Website gelisteten Immobilien und vermarkten weitere im Auftrag ihrer Eigentümer. Sie möchten, dass alle angebotenen Immobilien auf ihrer Seite gleichmäßig attraktiv wirken.

Online-Distributionsunternehmen bringen Ihre Immobilie vor die richtigen Interessenten und erzielen für Sie den besten Preis. Sie bieten in der Regel auch Revenue-Management-Services für Ferienunterkünfte an und passen Ihre Preise je nach Nachfrage in Ihrer Region an. Das bedeutet, dass sie während stark nachgefragter Zeiten höhere Preise und in ruhigeren Zeiten niedrigere Tarife festlegen, um Buchungen kontinuierlich zu generieren.

Sie bezahlen sie dafür, dass sie Ihnen helfen, wettbewerbsfähig zu bleiben und die Buchungen für Ihre Immobilien zu maximieren.

In diesem Modell übergeben Sie im Wesentlichen die vollständige Kontrolle, behalten jedoch die Aufsicht. Ein Full-Service-Property-Management-Unternehmen übernimmt die komplette Online-Vertriebskanäle sowie viele der täglichen Aufgaben, einschließlich der Verwaltung von Dienstleistern und der Koordination von Wechseln, Gästebedürfnissen und Abläufen.

Sie kümmern sich auch um Ihre Gäste – von der Anfrage oder Buchung bis zur Abreise. Sie verwalten E-Mails und Anrufe von Gästen, sorgen dafür, dass neue Ankömmlinge die Schlüssel oder Zugangscodes erhalten, und sind Ansprechpartner für alle Probleme oder Fragen während des Aufenthalts.

Nach dem Check-out kümmern sie sich um die Reinigung und die Vorbereitung für die nächsten Gäste. Sie verfügen entweder über ein eigenes Reinigungsteam oder arbeiten mit lokalen Dienstleistern zusammen. Außerdem holen sie Gästebewertungen ein und reagieren auf etwaige Beanstandungen.

Solche Unternehmen haben eine große regionale oder nationale Reichweite und das Marketingpotenzial, um Ihre Immobilie einer breiten Zielgruppe potenzieller Kunden zu präsentieren. Natürlich entstehen Kosten für diesen umfassenden, professionellen Service, aber dieses Geschäftsmodell nimmt Ihnen den Aufwand der Immobilienverwaltung ab.

Alle bisher beschriebenen Geschäftsmodelle setzen voraus, dass Sie eine eigene Immobilie besitzen, die Sie vermarkten können. Aber was, wenn Sie keine Immobilie besitzen und trotzdem ein Ferienvermietungsgeschäft betreiben möchten?

Sie können in den lukrativen Markt der Ferienvermietungen einsteigen, ohne selbst eine Immobilie zu besitzen. Das birgt zwar ein höheres Risiko, aber Sie könnten in Betracht ziehen, eine Immobilie zu mieten, anstatt sie zu kaufen, und diese dann als Ferienwohnung zu verwalten. Sie würden den Mietvertrag für die Immobilie halten und die Unterkunft an Gäste untervermieten. Dadurch vermeiden Sie die Kapitalinvestition für den Kauf der Immobilie sowie viele der Instandhaltungskosten, wie z. B. für strukturelle Reparaturen, für die der Vermieter verantwortlich wäre. Wahrscheinlich müssen Sie die Immobilie dennoch einrichten und in gutem Zustand halten – und sich um alle Anforderungen kümmern, die unter Einzelvermieter/Manager oben beschrieben sind.

Sie müssen prüfen, ob die Bedingungen Ihres Mietvertrags eine Untervermietung an Gäste erlauben. Es kann auch Einschränkungen durch die örtliche Behörde oder die Handelsaufsicht geben. Mit diesem Geschäftsmodell sind die Gewinnspannen gering, und Sie müssen sicher sein, dass die Mieteinnahmen ausreichen, um die zu zahlende Miete sowie alle anfallenden Nebenkosten wie Gas und Strom zu decken. Bedenken Sie, dass Sie als Mieter zwar genau kontrollieren können, wie oft die Heizung eingeschaltet wird und wie viel Warmwasser verbraucht wird, Ihre Gäste jedoch möglicherweise weniger auf diese Kosten achten.

Überlegen Sie auch, ob Sie Ihre Zimmer über die gesamte Saison auslasten können. Falls nicht, ist dieses Modell möglicherweise nur während der Sommermonate sinnvoll, wenn die Nachfrage nach „Ihrer“ Immobilie hoch ist.