Denken Sie darüber nach, in den Ferienvermietungsmarkt einzusteigen? In diesem Leitfaden erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie ein Ferienvermietungs-Geschäft starten möchten.
1. Lage, Lage, Lage!
Wenn Sie mit einem Ferienvermietungs-Geschäft beginnen, wählen Sie den Standort Ihrer Immobilie mit äußerster Sorgfalt! Sie möchten auf keinen Fall an einer Immobilie festhängen, die sich in einer Gegend befindet, die alle meiden oder die sich im Abwärtstrend befindet. Clevere Investoren prüfen diesen Punkt ganz genau.
Hier ist eine hilfreiche Checkliste, um zu entscheiden, ob ein Standort das Potenzial für die gewünschte Rendite bietet:
- Steigende Mietwerte – sprechen Sie mit lokalen Immobilienmaklern.
- Stadtentwicklung – informieren Sie sich bei der Stadtverwaltung oder der Bau- bzw. Planungsbehörde über eventuelle Sanierungs- oder Entwicklungsprojekte.
- Gute Verkehrsanbindung – prüfen Sie bestehende und geplante Verkehrsverbindungen, insbesondere deren Fertigstellungstermine.
- Kulturelles Angebot – stellen Sie sicher, dass es in der Nähe zahlreiche Freizeitmöglichkeiten gibt, etwa Restaurants, Cafés, Bars, Kinos, Sportzentren, Boutiquen, Einkaufszentren oder Freizeitparks. Auch Sehenswürdigkeiten wie Museen, Theater oder Galerien erhöhen die Attraktivität.
- Landschaftlicher Reiz – eine schöne Aussicht oder die Nähe zu einem Strand, Berg, See, Fluss, einer malerischen Landschaft oder einem beliebten Stadtviertel steigern meist den Mietwert.
- Wirtschaftliches Potenzial – prüfen Sie die örtlichen Arbeitgeber. Unternehmen, die häufig externe Mitarbeiter, Saisonkräfte oder Geschäftsreisende anziehen, können für eine stabile Nachfrage im Kurzzeitvermietungsmarkt sorgen.
- Sicherheit – informieren Sie sich über die Kriminalitätsrate in der Gegend und sprechen Sie mit Anwohnern. Prüfen Sie außerdem Umweltfaktoren wie Luft- oder Lärmbelastung (z. B. Nähe zu Bahnlinien oder Flughäfen), da diese den Mietwert mindern können.
- Überangebot vermeiden – meiden Sie Gegenden, die mit Ferienunterkünften oder Hotels übersättigt sind. Zu viel Konkurrenz kann Ihre Gewinnspanne erheblich verringern.
Goldene Regel #1: Lage, Lage, Lage!
2. Extreme und Renovierungsschnäppchen vermeiden
Wenn Sie gerade erst anfangen, seien Sie vorsichtig mit Immobilien, die umfangreiche Renovierungen erfordern – ganz gleich, wie verlockend der Preis auch erscheinen mag! Solche Objekte bergen oft viele Überraschungen.
Sofern Sie also kein Profi in großangelegten Sanierungen sind oder keinen Abschluss in Sanitärtechnik, Elektrik, Tischlerei oder Maurerhandwerk haben, sollten Sie von vermeintlichen Schnäppchen die Finger lassen – sie können sich schnell als wahres Geldgrab entpuppen!
Für den Einstieg sollten Sie außerdem historische Gebäude meiden, bei denen Denkmalschutz- oder Bauvorschriften Probleme bereiten können. Selbst einfache Modernisierungen können hier unerwartet teuer werden.
Wenn Sie gerade erst in die Welt der Ferienvermietung einsteigen, sollten Sie sich zunächst auf eine preislich vernünftige Immobilie konzentrieren. Vermeiden Sie das schönste und teuerste Haus im Viertel – es bringt meist höhere Betriebskosten mit sich. Und ebenso gilt: Finger weg von allzu günstigen Objekten, die ihre Mängel gut zu verbergen wissen.
Goldene Regel #2: Halten Sie es einfach – vermeiden Sie Extreme und kostspielige Renovierungsfallen.
3. Finanzierung Ihres neuen Vorhabens
Sofern Sie nicht über ein ordentliches Sparkonto verfügen oder gerade zu Geld gekommen sind, werden Sie vermutlich eine Hypothek oder einen Privatkredit aufnehmen müssen, um die Immobilie zu kaufen – insbesondere, wenn Sie gerade erst beginnen und dies Ihre erste Ferienunterkunft ist.
Anzahlungen sind bei Zweitimmobilien in der Regel höher – ebenso wie die Versicherungskosten. Rechnen Sie also damit, zwischen 15 % und 25 % des Immobilienwerts selbst aufbringen zu müssen.
Angesichts dessen sollten Sie sich unbedingt nach dem besten verfügbaren Hypothekenangebot umsehen. Beachten Sie jedoch, dass die Zinsen schwanken können – darauf müssen Sie vorbereitet sein!
- Feste Zinssätze sind meist teurer, bieten aber Stabilität und Planbarkeit.
- Variable Zinssätze sind anfangs günstiger, können jedoch mit der Zeit steigen, wenn die Zentralbanken Zinserhöhungen beschließen.
Sie sollten daher Ihre Gesamtverschuldung sorgfältig kalkulieren:
- Addieren Sie zunächst alle bestehenden Verpflichtungen – etwa die Hypothek für Ihr Eigenheim, Studienkredite, Arztrechnungen oder Schulgebühren Ihrer Kinder.
- Fügen Sie dann die erwarteten monatlichen Rückzahlungen für die Hypothek Ihrer Ferienimmobilie hinzu.
Betrachten Sie anschließend all Ihre Einkommensquellen und schätzen Sie das zu erwartende Mieteinkommen konservativ. Ihre Einnahmen sollten mindestens Ihre gesamten Schuldenverpflichtungen plus eine finanzielle Sicherheitsreserve abdecken. Ist das nicht der Fall, ist es womöglich nicht der richtige Zeitpunkt, um ein Ferienvermietungsgeschäft zu starten.
Goldene Regel #3: Behalten Sie immer einen finanziellen Sicherheitspuffer.
4. Kaufen, finanzieren oder mieten?
Wenn Ihre erste Ferienunterkunft Teil Ihres eigenen Wohnhauses ist, senkt das selbstverständlich Ihre Finanzierungskosten und verbessert Ihren Cashflow – der einfachste Weg für den Einstieg! Sie müssen dafür allerdings bereit sein, ein Stück Privatsphäre aufzugeben.
Wenn Sie hingegen eine neue Immobilie erwerben möchten und die Wahl haben, zwischen Kauf mit Eigenkapital oder Finanzierung über eine Hypothek, sollten Sie Folgendes bedenken.
Kauf mit Eigenkapital (Barzahlung):
Wenn Sie die Immobilie vollständig bezahlen, vermeiden Sie Schulden und senken Ihre monatlichen Fixkosten, was zu einem stärkeren monatlichen Cashflow führt. Das Hauptrisiko besteht jedoch in einem möglichen Wertverlust der Immobilie, der zu einer negativen Eigenkapitalentwicklung führen kann. Daher ist es entscheidend, den Standort besonders sorgfältig auszuwählen.
Finanzierung durch Kredit oder Hypothek:
Eine Hypothek kann eine kluge Entscheidung sein – insbesondere, wenn die Zinsen günstig sind. Sie reduziert den erforderlichen Eigenkapitaleinsatz und kann somit zu einer höheren Rendite auf Ihr investiertes Kapital führen.
Eine dritte Möglichkeit besteht darin, die Immobilie langfristig zu mieten oder zu leasen und die Miet- oder Leasingkosten über Kurzzeitvermietungen zu decken, da diese höhere Preise erzielen. Dieses Modell birgt jedoch beträchtliche Risiken und rechtliche Hürden, insbesondere wenn Sie keine ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers haben. Zudem sind Miet- oder Leasingkosten meist höher als die Kosten eines Kredits – und am Ende erwerben Sie keinen Besitz an der Immobilie.
Goldene Regel #4: Ihre Rendite ist höher, wenn Sie kaufen und finanzieren – während „Mieten zum Vermieten“ ein riskantes Geschäft ist!
5. Schließen Sie eine Versicherung ab und planen Sie für das Unerwartete!
Niemand zahlt gern für eine Ferienwohnungsversicherung – aber Sie müssen Ihr Investment schützen! Unerwartete Ereignisse passieren immer. Vergleichen Sie verschiedene Anbieter, um den besten Preis zu finden, und achten Sie darauf, dass Gebäude-, Hausrat- und Vermieterhaftpflichtversicherung möglichst kombiniert werden können.
Wählen Sie Ihre Versicherung sorgfältig und prüfen Sie die „Ausschlüsse“ genau: Was ist tatsächlich abgedeckt – und was nicht? Viele Policen enthalten Einschränkungen bei Naturereignissen oder Unwetterschäden, sofern man nicht einen höheren Beitrag zahlt. Wenn Ihre Police solche Lücken aufweist, sollten Sie unbedingt eine Rücklage für unerwartete Reparaturen wie z. B. Hochwasserschäden bilden.
Wenn Sie nicht in der Nähe Ihrer Ferienimmobilie wohnen, achten Sie auf einen Versicherer mit gutem Ruf bei schneller Schadensabwicklung. Das kann im Ernstfall entscheidend sein und ist oft den kleinen Aufpreis wert.
Goldene Regel #5: Versichern Sie Ihre Immobilie – lieber sicher als nachsichtig!
6. Verstehen Sie Auslastung und Buchungsprognose
Wenn Sie Ihren Businessplan erstellen, müssen Sie einschätzen, wie hoch Ihre erwarteten Mieteinnahmen sein werden. Dazu sollten Sie eine optimistische (Best-Case) und eine konservative (Worst-Case) Buchungsprognose aufstellen.
Ihre Prognose basiert auf der erwarteten Auslastung – also darauf, wie viele Tage im Jahr Sie Ihre Unterkunft tatsächlich vermieten können.
Wenn Ihre Unterkunft an 365 Tagen im Jahr gebucht wäre, entspräche das einer Auslastung von 100 % – was in der Praxis kaum vorkommt. Zwischen den Aufenthalten entstehen meist kleine Leerzeiten. Als Faustregel gilt: Planen Sie mit etwa 50 % Jahresauslastung.
In Hochsaison oder zu besonderen Anlässen (z. B. Feiertagen, Festivals oder Messen) kann die Auslastung auf 70–80 % steigen, während sie in schwächeren Monaten auf 30–40 % fallen kann.
Wenn Sie neu starten, fragen Sie lokale Kontakte: Nachbarn, Ferienwohnungsbesitzer oder Makler geben oft realistische Einschätzungen zur Nachfrage. Auch ein Blick auf die Hotelpreise in Ihrer Region liefert wertvolle Hinweise auf saisonale Schwankungen.
Goldene Regel #6: Mieteinnahmen = 365 Tage × Auslastung % × durchschnittlicher Übernachtungspreis
7. Verstehen Sie Ihre Gewinnmarge
Wenn Sie gerade erst anfangen, sollten Sie eine Rendite von rund 10 % auf Ihre Investition anstreben.
Ihre Gewinnmarge entspricht im Grunde genommen Ihren Einnahmen aus der Ferienvermietung abzüglich aller Betriebskosten, ausgedrückt als Prozentsatz Ihrer Gesamteinnahmen – einschließlich der Rückzahlung von Krediten oder Hypotheken.
Der beste Weg, dies zu ermitteln – und gleichzeitig die Machbarkeit Ihres Projekts zu prüfen – besteht darin, alle Kosten sorgfältig zu analysieren und, wie bereits erwähnt, eine kleine Rücklage für unerwartete Ausgaben einzuplanen.
Sobald Sie Ihre monatlichen Fixkosten kennen, müssen Sie Ihren Mietpreis so festlegen, dass er diese Kosten deckt und Ihnen dennoch eine Gewinnmarge von rund 10 % Ihrer ursprünglichen Investition ermöglicht.
Beispiel:
- Sie investieren 100.000 £ und erwarten eine jährliche Rendite von 10 %, also 10.000 £.
- Ihre jährlichen Betriebskosten betragen 6.000 £.
- Ihre Mieteinnahmen müssen also 16.000 £ betragen (10.000 £ Gewinn + 6.000 £ Kosten).
Nun prüfen Sie, ob das realistisch ist:
- Bei einer erwarteten Auslastung von 50 % können Sie die Unterkunft 182,5 Nächte im Jahr vermieten (365 Tage × 50 %).
- Ihr notwendiger Übernachtungspreis wäre dann 16.000 £ ÷ 182,5 = 87,67 £ pro Nacht, also etwa 613 £ pro Woche bei längeren Aufenthalten.
Vergleichen Sie diesen Preis mit anderen Ferienunterkünften in Ihrer Umgebung, um sicherzugehen, dass Sie wettbewerbsfähig bleiben. Achten Sie darauf, nicht zu hoch zu kalkulieren, da zu hohe Preise zu geringerer Nachfrage, niedrigerer Auslastung und sinkenden Einnahmen führen können.
Goldene Regel #7: Setzen Sie Ihre Preise so hoch, dass sie Ihre laufenden Kosten decken – aber treiben Sie sie nicht so weit, dass Sie sich selbst aus dem Markt drängen!
8. Bürokratie und Vorschriften prüfen!
Als Eigentümer einer Ferienunterkunft müssen Sie sich unbedingt mit den geltenden gesetzlichen Regelungen für Kurzzeitvermietungen in Ihrer Region vertraut machen.
Es ist wichtig zu wissen, welche Vorgaben für Kautionen, Mindest- oder Höchstaufenthalte und steuerliche Einstufungen gelten – also ob Sie als Kurzzeitvermieter gelten und welche Steuern (lokal, staatlich oder national) anfallen. Vergessen Sie auch nicht Ihre Pflichten im Bereich Gesundheit und Sicherheit – zum Beispiel Kindersicherungen am Pool, Rauchmelder, Feuerlöscher oder Notausgänge.
Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen besitzen. Wenn Sie die Immobilie nur gemietet haben, prüfen Sie sorgfältig, ob Ihr Mietvertrag Kurzzeitvermietungen erlaubt.
Die Einhaltung aller Vorschriften kann zwar mühsam erscheinen, doch Nicht-Compliance kann teuer werden – zum Beispiel, wenn Ihre Versicherung im Schadensfall die Kostenübernahme verweigert, weil Sie gesetzliche Auflagen nicht erfüllt haben.
Goldene Regel #8: Halten Sie sich an alle geltenden Vorschriften und Genehmigungspflichten.
9. Realitätscheck – Vermieter oder Handwerker?
Eine der wichtigsten Aufgaben eines Vermieters ist es, sicherzustellen, dass die Immobilie in einwandfreiem Zustand ist – dass Strom, Wasser, Heizung und Ausstattung funktionieren. Jede erfolgreiche Vermietung führt zwangsläufig zu Abnutzung und Reparaturbedarf.
Sie haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- Kaufen Sie sich einen Werkzeugkasten und besuchen Sie einen Abendkurs in Maurer- oder Klempnerarbeiten.
- Bilden Sie eine finanzielle Rücklage und bauen Sie sich ein Netzwerk aus zuverlässigen Handwerkern auf, die Sie bei Bedarf beauftragen können.
Oder (idealerweise) eine Mischung aus beidem! Als Faustregel gilt: Die jährlichen Instandhaltungskosten betragen in der Regel etwa 1 % des Immobilienwerts. Wenn Sie keine Zeit oder Lust haben, sich um Wartung und Reparaturen zu kümmern, ist eine Karriere als Gastgeber oder Vermieter möglicherweise nicht das Richtige für Sie.
Glück haben all jene, die nur einen Teil ihres Hauptwohnsitzes vermieten (z. B. eine Einliegerwohnung, ein Gästezimmer oder ein Nebengebäude) – hier fallen viele Reparaturen ohnehin im Rahmen der normalen Hausinstandhaltung an. Das ist für Einsteiger oft der beste und einfachste Weg in die Vermietung.
Goldene Regel #9: Seien Sie bereit, zu reparieren – oder jemanden dafür zu bezahlen!
10. Bleiben Sie organisiert, geduldig und realistisch!
Zum Schluss noch ein letzter, aber entscheidender Rat:
Ganz gleich, was Sie tun – bleiben Sie realistisch in Ihrer Planung und Ihren Erwartungen.
Zuerst einmal: Organisation ist alles! Planen Sie genau, wie Sie Buchungen, Gästewechsel und Reinigung effizient managen möchten – das erspart Ihnen später viel Stress.
Als Einsteiger sollten Sie außerdem vorsichtig und vorausschauend planen, um teure Fehler zu vermeiden – insbesondere den Kauf einer ungeeigneten Immobilie.
Und zu guter Letzt: Geduld ist der Schlüssel. Es dauert oft eine Weile, bis Sie Ihren Rhythmus gefunden haben und sich die ersten Gewinne wirklich zeigen.
Goldene Regel #10: Bleiben Sie geduldig und realistisch – Erfolg im Ferienvermietungsgeschäft braucht Zeit!
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