10 reglas de oro para un negocio nuevo de alquiler vacacional

¿Estás pensando en dar tus primeros pasos en el mercado del alquiler a corto plazo o soñando con convertirte en un magnate inmobiliario?   Una empresa e inversión perfectamente sólida, siempre y cuando sepa lo que está haciendo y evite riesgos innecesarios.  Por lo tanto, si está comenzando un negocio de alquiler de vacaciones, aquí hay 10 consejos para ayudarlo a tener éxito.

Diez cosas a tener en cuenta

1. ¡Ubicación, ubicación, ubicación!

Al elegir una propiedad de alquiler de vacaciones, ¡elija su ubicación con mucho cuidado! Realmente no quiere quedarse atrapado con una propiedad en un área que todos están tratando de evitar, o un área en declive.   Los inversores inteligentes analizan detenidamente esto.

Aquí hay una lista de verificación útil para ayudarlo a decidir si es probable que una ubicación le brinde la rentabilidad de alquiler esperada …

REGLA DE ORO #1: Ubicación, ubicación, ubicación !

2. Evita los extremos y las gangas de renovación

Si recién está comenzando, tenga cuidado con las propiedades que requieren mucha renovación, ¡sin importar cuán tentador sea su precio!   Estas propiedades pueden estar llenas de sorpresas… Por lo tanto, a menos que sea experto en renovaciones a gran escala, o tenga un título en plomería, electricidad, carpintería y / o albañilería, ¡manténgase alejado de estas oportunidades de sótano de ganga, ya que pueden convertirse rápidamente en un pozo de dinero real!

Para su primer intento, también debe evitar cualquier edificio histórico donde los problemas de conservación o regulatorios puedan ponerse en el camino, y donde incluso las mejoras más básicas pueden resultar muy costosas.

Finalmente, si está comenzando en el espacio de alquiler de vacaciones, primero debe buscar comprar una propiedad a un precio razonable.  Hasta que se acostumbre a las cosas, evite la casa más bonita y cara del vecindario, ya que sin duda generará mayores costos operativos.  Y evite cualquier opción de sótano de ganga que probablemente oculte una multitud de pecados.   

REGLA DE ORO #2: Mantenlo simple. Evite los extremos y los pozos de dinero de renovación.

¡Vaya! …

3. Financiación de tu nueva empresa

A menos que tenga una pila de ahorros o recientemente haya recibido mucho efectivo, probablemente necesitará obtener una hipoteca o un préstamo personal para comprar la propiedad.  Especialmente si estás empezando y este es tu primer alquiler de vacaciones.

Los pagos iniciales tienden a ser más altos para las residencias secundarias, ¡y lo mismo se aplica a los costos del seguro! Por lo tanto, debe esperar tener que pagar entre el 15% y el 25% del valor de la propiedad.

Dado lo anterior, ¡debe comparar precios para encontrar la mejor oferta disponible para su hipoteca!   Sin embargo, las tasas de interés pueden subir y bajar y, por lo tanto, ¡tendrá que tener en cuenta esto!

Una vez más, realmente necesita averiguar cuidadosamente el costo de su deuda  :–

Finalmente, mire todas sus fuentes de ingresos y tome una estimación conservadora de los ingresos por alquiler que espera obtener de su propiedad de alquiler. Como mínimo, sus fuentes de ingresos deben cubrir el costo de su deuda más un colchónmínimo de seguridad enefectivo. Si no, ¡este puede no ser el mejor momento para comenzar en el negocio de alquiler de vacaciones a corto plazo!

REGLA DE ORO # 3: Siempre mantenga algo de dinero a un lado como cojín de seguridad.

4. ¿Debería comprar el lugar directamente, pedir prestado o alquilar?

Si su primer alquiler de vacaciones es parte de su residencia principal,esto obviamente reducirá sus costos de financiamiento y aumentará su flujo de efectivo, la forma más fácil decomenzar, ¡pero debe estar preparado para sacrificar parte de su privacidad!  

Por otro lado, si está buscando adquirir una nueva propiedad y tiene la suerte de tener que elegir entre comprar el lugar directamente o contratar una hipoteca, aquí hay un par de cosas que debe considerar.

¡Pagar su propiedad de alquiler en efectivo reducirá su deuda y gastos mensuales, y generará flujos de efectivo mensuales más fuertes!   Sin embargo, el principal riesgo es una disminución del valor de la propiedad que conduce a un patrimonio neto negativo. Para evitar esto, debe elegir la ubicación de la propiedad con mucho cuidado.

Por otro lado, sacar una hipoteca,  puede ser lo más inteligente, especialmente si las tasas de interés son particularmente atractivas. Esto reducirá su desembolso en efectivo y, por lo tanto, le brindará un mayor retorno de la inversión.

Por último, puede optar por alquilar o arrendar el lugar a largo plazo y cubrir sus costos de alquiler o arrendamiento con reservas a corto plazo, ya que estos tienen un precio mucho más alto. Esta opción puede estar llena de riesgos y complicaciones si no ha obtenido todos los permisos relevantes del arrendatario. Además, es la opción más cara ya que los costes de alquiler y leasing suelen ser mucho más elevados que el coste de un préstamo o hipoteca. Y recuerde que, al final de todo, no adquirirá ninguna propiedad de capital en la propiedad.

REGLA DE ORO # 4: Su rendimiento será mayor si pide prestado para comprar. ¡Mientras que el alquiler con alquiler es un negocio arriesgado!

5. ¡Contrate un seguro y planifique lo inesperado!

A nadie le gusta pagar el seguro, pero bueno, ¡debe proteger su inversión!    ¡Siempre está lo inesperado!  Compare precios para encontrar el mejor precio y busque aseguradoras que puedan combinar el seguro de construcción y contenido con el seguro del propietario.

Por lo tanto, elija su seguro  cuidadosamente y observe detenidamente las «exclusiones» para ver qué está cubierto o excluido.  Muchos seguros incluyen limitaciones relacionadas con el clima o catástrofes naturales, a menos que pague una prima más alta.   Si compra un seguro con tales limitaciones, entonces es recomendable construir una reserva de efectivo para hacer frente a reparaciones inesperadas, como daños por inundación.

Si vive a cierta distancia de su alquiler de vacaciones, ¡elija una aseguradora con un sólido historial en el manejo de reclamos rápidamente! Esto puede marcar la diferencia y podría valer una pequeña prima.

REGLA DE ORO # 5: Asegure su propiedad – ¡mejor prevenir que curar!

¡Si sólo! …

6. Comprenda la ocupación y su pronóstico de reservas

A medida que prepara su plan de negocios, debe evaluar cuáles serán sus ingresos por alquiler.    Y para hacer esto, debe configurar un pronóstico de reserva en el mejor y el peor de los casos.

Su pronóstico de reserva está impulsado por su ocupación esperada, es decir, ¿cuántos días al año cree que podrá alquilar su propiedad a un huésped?

Si alquilas una propiedad los 365 días del año, tu ocupación sería del 100%.  Pero, por supuesto, rara vez se alcanza el 100% de ocupación porque es muy difícil evitar pequeñas brechas entre estancias de corta duración. Por lo tanto, como regla general, debe asumir un 50% de ocupación durante todo el año.  Por supuesto, la tasa de ocupación puede aumentar al 70%-80% en períodos de  alta demanda  (días festivos, eventos especiales) y caer al 30-40% en períodos de baja demanda.

Si estás empezando,¡pregunta por ahí! Los vecinos o los agentes inmobiliarios locales pueden proporcionar un buen barómetro de la demanda.  Alternativamente, puede consultar las tarifas de los hoteles locales, otra buena pista sobre cualquier probable estacionalidad de la demanda.

Regla de oro # 6: Sus ingresos por alquiler = 365 días * porcentaje de ocupación * su alquiler por noche.

¡Tah dah!

7. Comprenda sus márgenes de beneficio

Si está comenzando, debe apuntar a asegurar un retorno del 10% de su inversión.

Su margen de ganancia es básicamente su ingreso de alquiler vacacional menos todos sus costos operativos, expresados como un % de sus ingresos, incluido el costo de pagar cualquier préstamo o hipoteca.

La mejor manera de hacer esto y, al mismo tiempo, probar la viabilidad de su nueva empresa, es analizar sus costos y construir una pequeña «reserva» para incidentes inesperados como se discutió anteriormente.

¡¡ Ay!

Una vez que entienda su base de costos mensuales, debe establecer que el precio de su alquiler sea lo suficientemente alto como para cubrir estos costos y aún así dejarlo con un margen de ganancia igual al 10% de su inversión original.

Por ejemplo:

Ahora puede probar si esto es realista o no:



Compare el resultado con el precio cobrado por otros alquileres de vacaciones en el área y vea si es lo suficientemente competitivo.  ¡Tenga cuidado de no ponerse un precio fuera del mercado, ya que esto resultará en menos demanda, menor ocupación y menos ingresos!

Regla de oro # 7: establezca precios lo suficientemente altos como para cubrir sus costos de funcionamiento, ¡pero no se fije un precio fuera del mercado!

8. ¡Revisa la burocracia!

Los propietarios de alquileres deben comprender cualquier regulación de alquiler a corto plazo aplicable en el área.

Es importante entender, por ejemplo, cualquier regulación aplicable a los depósitos por daños, los requisitos de estadía mínima o máxima para ver si califica como un negocio de alquiler a corto plazoy el régimen deimpuestos aplicable (verifique los impuestos locales, estatales, federales y gubernamentales). Y no olvide sus obligaciones de salud y seguridad (por ejemplo, la necesidad de proporcionar protección a los niños para su piscina, o instalar alarmas contra incendios, etc.).

Asegúrese de tener todos los permisos y licencias necesarios y, si su propiedad está arrendada, asegúrese de que su arrendatario le permita ofrecer alquileres a corto plazo.

El cumplimiento de las regulaciones puede ser un drenaje, pero el riesgo de incumplimiento podría ser mucho más costoso.  Por ejemplo, su seguro podría fallar y negarse a cubrir los costos de un incidente, si no ha cumplido con las regulaciones básicas de alquiler vacacional.

Regla de oro # 8: cumplir con todas las regulaciones relevantes.

9. Verificación de la realidad: ¿propietario o manitas?

Una de las principales responsabilidades de un propietario es asegurarse de que la propiedad sea sólida y que todos los servicios públicos e instalaciones estén en pleno funcionamiento. ¡Las propiedades deben mantenerse, y cualquier actividad de alquiler exitosa traerá consigo mucho desgaste natural! Por lo tanto, solo tiene dos opciones en realidad:

¡O hacer ambas cosas, en diversos grados! Es razonable suponer que el costo anual de mantener una propiedad suele ser del 1% de su valor. Si no está listo para dedicar el tiempo necesario para administrar las tareas de mantenimiento y reparación, es posible que no sea adecuado para una carrera como anfitrión o propietario.

Una vez más, tenga suerte si está pensando en alquilar parte de su residencia principal (un anexo, un granero, un apartamento o tal vez incluso solo una habitación o suite), ya que su carga de reparación se absorberá en gran medida en los costos normales de funcionamiento de su casa. ¡Una buena manera de comenzar para principiantes!

Regla de oro # 9: ¡prepárate para reparar!

10. ¡Organizate, sé paciente y realista!

Por último, un último consejo: hagas lo que hagas, sé realista en tu planificación y expectativas.

En primer lugar, organizate, especialmente cuando consideres cómo  gestionar las reservas,los cambios de  huéspedes    y la limpieza.  

A continuación, como principiante, debe ser conservador  en su planificación y evitar el desastre asegurándose de no invertir en la propiedad equivocada.

Y finalmente, sobre todo, ¡aprende a ser paciente! Puede tomar un poco de tiempo antes de que entre en el vaivén de las cosas y vea que las ganancias se acumulan.   

Regla de oro #10: ¡sé paciente y realista!

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Are you thinking of taking your first steps in the short-term rental market or dreaming of becoming a property magnate ?   A perfectly sound venture and investment, as long as you know what you are doing and avoid unnecessary risks.  So, if you’re starting a vacation rental business, here are 10 tips to help you succeed.

When choosing a vacation rental property, pick its location very carefully! Your really do not want to be stuck with a property in an area that everyone is trying to avoid, or an area in decline.   Smart investors take a careful look at this.

Here is a useful checklist to help you decide if a location is likely to bring you the expected rental profitability…

Finally, if you’re starting up in the vacation rental space, you should look to buy a reasonably-priced property first.  Until you get the hang of things, avoid the nicest, most expensive house in the neighbourhood, as it will undoubtedly drive higher operating costs.  And avoid any bargain basement options which are likely to hide a multitude of sins.   

GOLDEN RULE #2: Keep it simple. Avoid extremes and renovation money pits.

Unless you have a pile of savings or recently came into a lot of cash, you will probably need to take out a mortgage or a personal loan to buy the property.  Especially if you’re just starting out and this is your first vacation rental.

Down payments tend to be higher for secondary residences, and the same applies to insurance costs! Therefore you should expect to have to pay between 15% and 25% of the value of the property.

Given the above, you should absolutely shop around in order to find the best available deal for your mortgage!   However, interest rates can go up and down and therefore, you’ll need to make allowances for this! 

Again, you really need to carefully work out the cost of your debt :–

Finally, look at all your income sources and take a conservative estimate of the rental income you expect to earn from your rental property. At a minimum, your income sources should cover the cost of your debt plus a minimum cash safety cushion. If not, then this may not be the best time to get started in the short-term vacation rental business!

GOLDEN RULE #3: Always keep some cash aside as safety cushion.

If your first vacation rental is part of your main residence, this will obviously reduce your financing costs and increase your cash flow – the easiest way to start, but you have to be prepared to sacrifice some of your privacy instead! 

On the other hand, if you are looking to acquire a new property and you are lucky enough to have a choice between buying the place outright, or taking out a mortgage, here are a couple of things you should consider.  

Paying for your rental property in cash will reduce your debt and monthly outgoings, and generate stronger monthly cash flows!   The main risk however, is a declining property value leading to negative equity. To avoid this, you must pick the property’s location very carefully.

On the other hand, taking out a mortgage, can be the smart thing to do, especially if interest rates are particularly attractive. This will reduce your cash outlay and therefore bring you a higher return on investment.

Lastly, you could choose to rent or lease the place long-term and cover your rental or leasing costs with short-term bookings, as these command a much higher price. This option can be fraught with risk and complications if you have not secured all the relevant permissions from the leaseholder. Furthermore, it is the more expensive option since rental and leasing costs are usually much higher than the cost of a loan or mortgage. And remember that, at the end of it all, you will not acquire any equity ownership in the property.

GOLDEN RULE #4: Your return will be higher if you borrow-to-buy. While rent-to-rent is a risky business!

No one likes to pay for insurance – but hey, you must protect your investment!    There is always the unexpected!  Shop around to find the best price and look for insurers who are able to combine building and content insurance with landlord insurance. 

So, choose your insurance carefully and look closely at «exclusions» to see what is covered or excluded.  Many insurances include limitations related to weather or natural catastrophes, unless you pay a higher premium.   If you buy an insurance with such limitations, then it is advisable to build a cash reserve to cope with unexpected repairs, like flood damage.

If you live some distance away from your vacation rental, choose an insurer with a strong track record in dealing with claims swiftly! This can make all the difference and might be worth a small premium.

GOLDEN RULE #5: Insure your property – better safe than sorry !

As you prepare your business plan, you need to evaluate what your rental income is likely to be.    And to do this, you need to setup a best-case and a worst-case booking forecast. 

Your booking forecast is driven by your expected occupancy – that is how many days a year you think you’ll be able to rent your property to a guest ?

If you rented a property 365 days per annum, your occupancy would be 100%.  But of course, one rarely ever achieves 100% occupancy because it is very hard to avoid small gaps in between short-term stays. Therefore, as a rule of thumb, you should assume 50% occupancy across the year.  Of course, the occupancy rate can rise to 70%-80% in periods of high-demand (holidays, special events) and drop to 30-40% in periods of low demand. 

If you are just starting out, ask around! Neighbours or local real estate agents can provide a good barometer for demand.  Alternatively, you could check local hotel rates – another good clue on any likely demand seasonality.

Golden rule #6:  Your Rental income = 365 days * occupancy % * your nightly rent.

If you are starting out, you should aim to secure a 10% return on your investment.

Your profit margin is basically your vacation rental income minus all your operating costs, expressed as a % of your income, including the cost of repaying any loan or mortgage.

The best way to do this, and, at the same time, test the feasibility of your new venture, is to analyse your costs, and build a small “reserve” for unexpected incidents as discussed earlier.

Once you understand your monthly cost base, you need to set your rental price to be high enough to cover these costs, and still leave you with a profit margin equal to 10% of your original investment.

Rental owners need to understand any applicable short-term rental regulations in the area.  

It’s important to understand, for example, any regulation applicable to damage deposits, minimum or maximum stay requirements to see if you qualify as a short-term rental business, and the applicable taxation regime (check local, state, federal and government taxes). And do not forget your health and safety obligations (for example the need to provide children protection for your pool, or install fire alarms etc.).

Make sure you have all necessary permits and licenses, and, if your property is leased, make sure your leasehold allows you to offer short-term rentals.

Compliance with regulations may be a drain but the risk of non-compliance could be far more costly.  For example, your insurance could fall through and refuse to cover the costs of an incident, if you have not complied with basic vacation rental regulations.

Golden rule #8:comply with all relevant regulations.

One of the primary responsibilities of a landlord is to ensure that the property is sound, and that all utilities and facilities are in full working order! Properties need to be maintained, and any successful rental activity will bring with it a lot of natural wear and tear! So, you have two choices only really:

Or do both, to varying degrees! It is reasonable to assume that the annual cost of maintaining a property is usually 1% of its value. If you are not ready to dedicate the time necessary to manage maintenance and repair tasks, you may not be well suited to a career as a host or landlord.

Again, lucky you if you’re thinking about renting part of your main residence (an annex, a barn, an apartment or maybe even just a room or suite), as your repair burden will largely be absorbed in your house’s normal running costs. A good way to start for beginners!

Golden rule #9:  be prepared to repair!

Lastly, a final piece of advice: whatever you do, be realistic in your planning and expectations.

First off, get organised – especially when you consider how to manage bookings, guest changeovers and cleaning !

Next, as a beginner, you should be conservative in your planning, and avoid disaster by making absolutely sure that you do not invest in the wrong property!

And finally, above all, learn to be patient!   It may take a little while before you get into the swing of things and see profits roll-in.   

Golden rule #10:  be patient and realistic!