Les 10 règles d’or pour assurer le succès de votre location de vacances

Que vous réfléchissiez à vous lancer dans l’aventure de la location saisonnière ou vous rêvez déjà en magnat de l’immobilier, voici les dix éléments qu’il nous semble important d’avoir en tête pour que votre parcours se révèle un succès.

Vous le savez déjà, en immobilier, l’emplacement est l’élément le plus important. En location saisonnière, ce constat est certainement encore plus important. Les voyageurs rechercheront la commodité en premier, et la dernière chose que vous souhaitez c’est vous retrouver avec un bien immobilier que personne ne réserve.

Voici une liste des éléments à chercher pour déterminer si un emplacement a des chances de générer les profits espérés :

Echangez avec des agents immobiliers locaux sur le sujet ou gardez un œil sur les nombreux articles publiés localement si le logement concerne une grande ville.

Renseignez-vous auprès de la mairie ou de la communauté de communes sur les plans de développements prévus à moyen et long terme.

Listez les infrastructures permettant de se rendre dans votre location saisonnière.
Est-il facile de s’y rendre en voiture ? En train ? En avion ? Depuis où ?

Listez les infrastructures de transport en commun, celles à venir, étudiez les horaires et la fréquence. Avoir un véhicule, une fois sur place, est-il indispensable ?

Sauf à rechercher une cure de désintoxication digitale (ce qui est un concept en soi), il est judicieux de viser un endroit qui dispose d’une certaines richesse, que ce soit en termes de culture (musées, monuments historiques, expositions, salons et foires) ou d’activités (restaurants, bars, cinémas, centres sportifs, boutiques, centres commerciaux, parc de loisir et d’attractions), l’attractivité de la région déterminera du succès de votre location.

Une belle vue, ou la proximité d’une belle plage, de montagnes, d’un lac, d’une rivière, de paysages à couper le souffle ou un centre-ville historique – cela peut fortement influencer la rentabilité de votre location saisonnière.

Explorez les profils des entreprises locales. Les entreprises susceptibles de faire venir des prestataires, travailleurs saisonniers, ouvriers, personnels en formation peuvent vous permettre de remplir votre location de vacances pendant les saisons plus creuses.

Renseignez-vous sur le taux de criminalité local, mais aussi sur les indices de pollution moyens : qualité de l’air ou encore la pollution sonore et lumineuse. Cela peut influer sur l’attractivité de la zone. Gardez à l’esprit que les commentaires post-séjours de vos hôtes auront toute leur importance sur les sites de réservations.

Evitez les zones surpeuplées de concurrents, que ces derniers soient des locations de vacances, des chambres d’hôtes ou des hôtels. Vous ne voulez pas être perdu dans une masse infinie d’option.

Si vous êtes novices en matière d’investissement immobilier, fuyez les biens qui demandent d’importantes rénovations et gros œuvre. Peu importe que le prix soit attractif, les mauvaises surprises peuvent s’avérer économiquement lourdes de conséquences. Seule exception, vous êtes vous-même à l’aise avec les travaux et avez une expertise (plombier-électricien-plaquiste.

Pour un premier investissement, il est recommandé d’éviter d’investir dans un bien situé dans un bâtiment classé ou historique. Les contraintes d’aménagement sont plus importantes du fait des règles d’urbanisme locales ou des règles de conservation en vigueur. Il faudra alors compter sur des investissements plus importants et des délais plus longs.

Nouveau dans le secteur de l’hébergement touristique ? Soyez raisonnable ! Développez votre projet à taille humaine. Cela vous permettra d’acquérir de l’expérience, d’avoir le temps de faire face aux imprévus, de mettre en place des bonnes pratiques, de développer votre offre de location de vacances.

REGLE D’OR #2 : PAS DE RENOVATION EXTREME

Si vous disposiez d’une épargne conséquente, il est probable que vous vous tourniez vers les banques pour financer votre projet via un prêt immobilier. En particulier s’il s’agit de votre première location de vacances.

Dans le cas des résidences secondaires, les banquent peuvent exiger un apport plus important que pour une résidence principale. Et il en va de même avec le taux des assurances ! Attendez-vous à un apport entre 15% à 30% de la valeur totale du bien.

Comparez les établissements de crédit à la recherche d’un taux avantageux, même si fiscalement vous pouvez déduire les intérêts selon le régime fiscal choisi. Pour financer votre investissement, deux options s’offrent généralement à vous :

Listez l’ensemble de vos revenus (salaires, revenus locatifs) et de vos dépenses (autres crédits, charges fixes). Idéalement, la totalité vos dépenses ne doit pas dépasser 70% de vos revenus pour que votre investissement soit rentable et que vous puissiez faire face aux imprévus.

Enfin, il peut être judicieux à cette étape de se faire accompagner fiscalement pour optimiser la déduction des dépenses et la diminution du revenu imposable.

REGLE D’OR #3 : LE FINANCEMENT DE VOTRE PROJET

Si vous louez dans votre résidence principale de façon épisodique, l’investissement, les charges fixes et variables liées à cette activité seront faibles, tout comme l’imposition en dessous d’un certain nombre de nuitées dans l’année.

D’autre part, si vous cherchez à développer une activité professionnelle, il vous faut acquérir un bien. Soit vous avez la chance de pouvoir acheter comptant, soit vous empruntez.

Vous avez l’argent de disponible et n’avez pas besoin de l’approbabtion des banques pour votre projet. Vous ne bénéficierez pas de la déduction liée aux intérêts bancaires sur les revenus locatifs.

A l’inverse, faire financer votre bien via un prêt bancaire ou hypothécaire peut être malin, en particulier si les taux d’intérêts sont bas. Votre apport initial sera moindre et le retour sur investissement, bien que progressif se fera sentir plus rapidement. Les intérêts liés au prêt pourront sous certaines conditions être déduis des revenus. Choisir cette solution permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, c’est-à-dire investir sans en avoir l’argent.

Vous pouvez choisir de louer vous-même le bien sur du long terme, puis de couvrir les coûts liés à ces loyers par les revenus générés par la sous-location en courte durée. Renseignez-vous avant de vous lancer car cette activité est encadrée. Cette solution ne fonctionne que si vous obtenez l’aval de votre propriétaire pour sous-louer le bien. Enfin dernier point : rappelez-vous que vous n’obtiendrez aucun droit sur le bien et n’en serez jamais propriétaire. Dans les grandes villes où le coût de l’immobilier est très élevé, ce modèle pourra s’avérer plus rentable que dans les campagnes où le remboursement de l’emprunt sera souvent inférieur au loyer demandé par le propriétaire de ce même bien.

REGLE D’OR #4 : LE RETOUR SUR INVESTISSEMENT PEUT S’AVERER PLUS INTERESSANT LORSQUE VOUS EMPRUNTEZ ET LA SOUS LOCATION EST UNE DEMARCHE RISQUEE !

Personne n’aime payer des assurances tous les mois. Mais soyons honnêtes, vous devez protéger votre investissement ! Il y aura toujours une part d’inconnu dans votre métier. Comparez les différentes offres présentes sur le marché et cherchez l’assurance habitation qui convient le mieux à votre situation ainsi qu’à la nature de votre bien.

Choisissez une assurance habitation avec le plus grand soin, et surtout, penchez-vous sur les clauses d’exclusions de celle-ci. Par exemple : de nombreuses assurances limite leur couverture en cas de catastrophe naturelle ou d’incident météorologique. En choisissant une assurance, potentiellement moins chère, mais avec plus de scénarios exclus, vous vous exposez à un risque de dépense inattendue en cas de sinistre.

Si vous vivez loin de votre location de vacances, nous vous recommandons de choisir un assureur qui a une réputation solide en terme de gestion de sinistres afin de gérer vos demandes le plus rapidement possible et à distance. Cela est à considérer dans le budget.

REGLE D’OR #5 : MIEUX VAUT PREVENIR QUE GUERIR. ASSUREZ VOTRE BIEN !

Lorsque vous préparez votre business plan, vous devez évaluer les possibles revenus locatifs de votre location de vacances. Et pour ce faire, vous devez établir une prévision des réservations dans le meilleur et dans le pire des cas.

Les prévisions de réservation découleront du taux d’occupation prévu, c’est-à-dire du nombre de nuitées louées sur l’ensemble de la période disponible.

Admettons que votre bien soit loué 365 jours dans l’année, votre taux d’occupation serait donc de 100%. En étant réalistes, il est extrêmement rare d’atteindre 100% de taux d’occupation. De fait, vous pourrez fixer un taux d’occupation prévisionnel basé sur les recherches de marché que vous aurez fait au préalable. Si vous prévoyez un taux d’occupation de 50% à l’année, attendez-vous à connaitre des mois à 70-80% de remplissage tandis que d’autre se situeront aux alentours de 30-40%.

Si vous ne l’avez pas encore fait, renseignez-vous autour de vous. Vos voisins, commerçants de quartier ou agents immobilier locaux pourront vous renseigner sur les périodes de forte affluence. Aussi, pensez à analyser les grilles tarifaires des hôtels locaux via les agences en ligne. Elles en diront long sur la fluctuation de la demande à l’année.

REGLE D’OR #6 : VOS REVENUS PREVISIONNELS = 365 JOURS * TAUX D’OCCUPATION * VOTRE TARIF MOYEN

En démarrant, vous allez viser un certain rendement afin d’assurer le retour sur investissement désiré. De façon générale ce rendement est estimé à environ 10% des revenus locatifs.

Votre marge bénéficiaire se compose des revenus locatifs de votre location de vacances moins tous les couts opérationnels, exprimé sous la forme d’un pourcentage.

La meilleure façon de procéder (et dans le même temps, de tester la faisabilité de votre projet) est d’analyser vos coûts opérationnels, et d’y ajouter une réserve afin de prévenir les événements inattendus, comme vu plus haut.

Une fois que vous avez dressé la liste exhaustive de vos charges mensuelles, vous devez fixer votre tarif moyen pour une nuitée de sorte qu’il couvre vos frais et que vous puissiez en dégager une marge à la hauteur de vos attentes.

Les gestionnaires et propriétaires de locations de courte durée se doivent de connaitre la réglementation locale en vigueur.

Vous devez dans un premier temps vérifier les autorisations requises dans votre localité. Les grandes villes requièrent notamment un numéro de licence délivré par la mairie afin de pouvoir proposer votre logement en location de courte durée.

Il est également important de connaitre les règles en terme de gestion des cautions, des minimums ou maximums de séjours applicables ou encore si votre activité est assujettie à l’impôt et autre taxes de séjour par exemple.

Enfin, n’oubliez pas les obligations relatives à la sécurité de l’hébergement : détecteur de fumée, alarme de piscine ou extincteur de feu, entre autres.

Si vous ne possédez pas le bien que vous souhaitez louer en location de courte durée, assurez-vous de bénéficier des autorisations nécessaires de la part de votre propriétaire.

Le respect des réglementations peut être fastidieux, mais pas autant que le coût de non-conformité.  Par exemple, votre assurance pourrait refuser de couvrir les coûts d’un incident, si vous n’avez pas respecté les règles de base de la location de vacances.

REGLE D’OR #8 : SE CONFORMER A TOUTES LES REGLEMENTATIONS EN VIGUEUR

L’une des principales responsabilités d’un propriétaire est de s’assurer que le bien est sain et que tous les appareils et équipements sont en parfait état de marche ! Les propriétés doivent être entretenues, et toute activité de location réussie génère une usure naturelle ! Vous n’avez donc que deux choix :

Ou faire les deux, à des degrés divers ! On peut raisonnablement considérer que le coût annuel de l’entretien d’un bien est généralement de 1% de sa valeur. Si vous n’êtes pas prêt à consacrer le temps nécessaire à la gestion des tâches d’entretien et de réparation, vous n’êtes peut-être pas fait pour une carrière d’hôte ou de propriétaire.

Là encore, vous avez de la chance si vous envisagez de louer une partie de votre résidence principale (une annexe, une grange, un appartement ou peut-être même juste une chambre ou une suite), car la charge des réparations sera largement absorbée dans les frais de fonctionnement normaux de votre maison. C’est une bonne façon de commencer pour les débutants !

REGLE D’OR #9 : PREPAREZ-VOUS A FAIRE DES REPARATIONS

Enfin, un dernier conseil : quoi que vous fassiez, soyez réaliste dans la planification et dans vos attentes.

Tout d’abord, soyez organisé – surtout lorsque vous pensez à la gestion des réservations, des changements de clients et du nettoyage !

Ensuite, en tant que débutant, vous devez être prudent dans votre planification, et éviter le désastre en vous assurant absolument que vous n’investissez pas dans la mauvaise propriété !

Et enfin, surtout, apprenez à être patient !   Il vous faudra peut-être un peu de temps avant de vous mettre dans le bain et de voir les bénéfices de votre location de vacances affluer.  

REGLE D’OR #9 : ÊTRE PATIENT ET REALISTE