¿Cuáles son las diferencias en los modelos de gestión de Alquiler Vacacional, Airbnb y VRBO?

Si se fija en los alquileres vacacionales y cómo puede potencialmente entrar en el mercado, lo primero que necesita saber es qué tipo de modelo de negocio de gestión de propiedades se adapta mejor a sus objetivos. El modelo de negocio que selecciones afectará a muchos factores:

Ya sea que tenga un apartamento para alquilar a viajeros de negocios o una villa para compartir con turistas, debe elaborar el mejor modelo de negocio de administración de propiedades para llevarlo al mercado.

Si ya posee o administra más de una propiedad, debe decidir si es mejor administrar su cartera usted mismo o entregarla a un tercero que pueda cuidar las cosas en su nombre.

Las respuestas a estas preguntas dependen de algunas cosas. Debe considerar si su empresa de alquiler vacacional es un negocio de estilo de vida, que le brinda un buen ingreso complementario regular, cuando no lo está utilizando usted mismo, para cubrir los costos o si considera su propiedad únicamente como una inversión y una fuente importante de ingresos. También depende de su voluntad de dedicar tiempo a este negocio y su capacidad para administrar todo el alojamiento usted mismo, y qué tan práctico quiera ser, especialmente si está lejos de donde vive y trabaja.

Antes de analizar los diferentes modelos de negocio para administrar su propiedad de alquiler vacacional o cartera de propiedades, veamos cuáles son las diferencias entre ser un operador de alquiler vacacional y un propietario de pleno derecho.

En general, una estancia de alquiler de vacaciones dura unos pocos días, o unas pocas semanas, más raramente unos pocos meses, y nunca más de seis meses. El alojamiento tiene un precio por noche o por semana y las habitaciones están completamente amuebladas. Los huéspedes no viven en el establecimiento y cambiarán regularmente.  Los alquileres a corto plazo  tienen un precio por noche mucho más alto, pero deberá encontrar un flujo constante de huéspedes para mantener su propiedad ocupada y maximizar las ganancias.

Un alquiler a largo plazo se considera como un arrendamiento. En este escenario alguien vive en la propiedad como su casa y paga un alquiler mensual. La propiedad puede o no estar amueblada. Como inquilino, la persona que vive allí adquiere ciertos derechos. Esto limita lo que puede hacer con su propiedad, pero le proporciona un ingreso garantizado por la duración del arrendamiento. Aunque a una tasa más baja de lo que podría esperar de alquilar la propiedad como un alquiler de vacaciones a corto plazo. 

Si está estableciendo el camino de los alquileres vacacionales, hay una serie de opciones de administración de propiedades a considerar.

El modelo de negocio de alquiler vacacional más simple es uno basado en que usted es propietario de una propiedad y la alquila a otras personas directamente. Digamos que compra una propiedad en un destino turístico atractivo. Debe hacer una gran inversión inicial para comprar la propiedad (a menos que tenga la suerte de heredarla).

Puede utilizar la propiedad usted mismo para vacaciones familiares cuando lo desee, de forma gratuita. Sin embargo, durante gran parte del año, está vacío. Todavía le cuesta dinero mantenerlo, está sujeto a impuestos a la propiedad y necesita ser asegurado.

¿Por qué no alquilarlo a otros y obtener algunos ingresos de él?

Puede tener el control total de cuándo pone a disposición la propiedad y ocuparse de todos los aspectos del funcionamiento diario de su alquiler de vacaciones.  Puede facilitar las cosas para usted mismo mediante el uso de un buen sistema de administración de propiedades (PMS), como eviivosuite. Puede usarlo para:

Para cumplir con todas sus obligaciones como proveedor de alojamiento (para obtener más información, consulte nuestro artículo informativo sobre Permisos) debe tratar con:

Si vives cerca de tu alquiler de vacaciones, o si está unido a tu propia casa, haciendo todo, o casi todo, es posible que no seas demasiado difícil. Incluso puede encontrar que puede asumir más propiedades, que posee o administra en nombre de otros. Pero si vive lejos de las propiedades de alquiler a corto plazo o no tiene el tiempo o la experiencia para cuidarlos día a día, puede seguir otra estrategia. Puede designar una empresa local de administración de propiedades o al menos invertir en algún software sólido de administración de propiedades como eviivo suite y establecer una red local de contratistas de confianza, que puedan y estén dispuestos a ayudar o intervenir en caso de una emergencia.

Si solo desea administrar los cambios y el mantenimiento general, pero no desea jugar con todos sus canales OTA, sitio web y redes sociales, considere utilizar un contratista de distribución en línea en su modelo de negocio de administración de propiedades. Esto podría ser un agente de bienes raíces local o una pequeña agencia que lo ayude a administrar su presencia en línea.

Ellos enumerarán su propiedad para usted. Esto podría ser en su propio sitio web dedicado a alquileres vacacionales, así como agencias de viajes en línea. Y se asegurarán de que se vea y desempeñe al máximo. Es probable que envíen a un fotógrafo (al costo) para tomar fotos que muestren su propiedad con la mejor luz. Ellos mismos pueden poseer algunas de las propiedades que figuran en su sitio web, así como las que comercializan en nombre de sus propietarios, y querrán que todas las propiedades que ofrecen en su sitio se vean consistentemente atractivas.

Las empresas de distribución en línea pondrán su propiedad frente a las personas adecuadas y le obtendrán el mejor precio para su lugar. Es probable que ofrezcan servicios de gestión de ingresos para alquileres vacacionales y flexibilicerán sus precios de acuerdo con la demanda en su área. Esto significa que cobrarán más durante los períodos ocupados y las tarifas más bajas en momentos más tranquilos para mantener las reservas.

Les está pagando por ayudarlo a asegurarse de que se mantiene competitivo en su mercado y maximiza las reservas que reciben sus propiedades.

En este escenario, esencialmente entrega el control total, sin dejar de mantener la supervisión. Una empresa de administración de propiedades de servicio completo se encargará de toda la distribución en línea, así como de gran parte del trabajo pesado diario, incluida la gestión de los servicios contratados y la coordinación de los cambios, las necesidades de los huéspedes y las operaciones.

También cuidarán de sus invitados desde que pregunten o reserven hasta que se vayan. Gestionarán los correos electrónicos y las llamadas de los huéspedes y proporcionarán un servicio para obtener las llaves o el código de entrada a los recién llegados y serán el punto de contacto para cualquier problema y consulta durante las estancias de los huéspedes.

Cuando sus invitados salgan, se ocuparán de toda la limpieza y el cambio listos para el próximo conjunto de invitados. Pueden tener su propio equipo de limpieza o trabajar con empresas locales que brindan este servicio. También harán un seguimiento para obtener comentarios de los huéspedes y responder a cualquier inquietud planteada.

Dichas compañías tendrán una amplia cobertura regional o nacional, y tendrán el alcance de marketing para poner su propiedad frente a una amplia gama de clientes potenciales. Una vez más, habrá un costo para proporcionarle un servicio completo y profesional, pero seguir este modelo de negocio de alquiler de vacaciones eliminará la molestia de administrar su propiedad.

Todos los modelos de negocio anteriores dependen de que usted tenga su propia propiedad para comercializar. Pero, ¿qué pasa si no tiene una propiedad pero aún desea administrar un negocio de alquiler de vacaciones?

Todavía puede ingresar al lucrativo espacio de alquiler de vacaciones sin poseer una propiedad. Hay más riesgo involucrado, pero podría considerar alquilar una propiedad en lugar de comprar una, y luego administrarla como un alquiler de vacaciones. Usted tendría el contrato de arrendamiento de la propiedad y subarrendaría el alojamiento a los huéspedes. Lo que significa evitar la inversión de capital de comprar la propiedad. Así como muchos de los costos de mantenimiento, como para reparaciones estructurales de las que se espera que su arrendador se encargue. Es probable que aún necesite amueblar la propiedad y mantenerla en buen estado. Y luego trate con todos los requisitos detallados en Propietario / Gerente individual, arriba.

Deberá verificar que los términos de su arrendamiento le permitan subarrendar a los huéspedes. También puede haber restricciones por parte de su autoridad local u organismo de normas comerciales. Los márgenes serán ajustados con este modelo de negocio y deberá estar seguro de que los ingresos por alquiler que traiga serán suficientes para cubrir el alquiler que necesita pagar y cualquier factura de la que sea responsable, como el gas y la electricidad. Tenga en cuenta que, como inquilino, puede vigilar de cerca la frecuencia con la que enciende la calefacción y la cantidad de agua caliente que usa, pero es posible que sus invitados no sean tan conscientes de sus costos.

Piensa si puedes llenar tus habitaciones durante toda la temporada también. De lo contrario, este podría ser un enfoque que solo funciona durante los meses de verano, cuando la demanda de «su» propiedad es alta.