Passage en revue des modèles économiques des conciergeries de locations de vacances, Airbnb et Abritel.

Vous vous intéressez à la location de courte durée et à la manière de s’y prendre pour se faire une place sur ce marché. La première chose à définir est le modèle économique qui correspondra le plus aux objectifs de votre conciergerie. Cela aura un impact sur de nombreux éléments :

Que vous ayez un studio à louer pour une clientèle professionnelle ou une villa pour accueillir des vacanciers ; Vous devrez choisir un modèle économique cohérent pour lancer votre activité de conciergerie sur le marché local.

Si vous possédez ou gérez déjà plus d’une propriété, vous devez choisir sur vous souhaitez gérer votre portefeuille de biens vous-même ou si vous souhaitez en confier la gestion à une agence qui s’occupera de tout pour vous.

Les réponses à ces interrogations dépendent de plusieurs choses. Vous devez d’abord discerner si :

Cela dépend aussi de votre volonté et disposition à consacrer du temps à cette activité et de votre capacité à gérer vous-même l’ensemble des logements. Vous pouvez également ne pas vouloir trop vous impliquer dans la gestion de votre hébergement : en particulier si la propriété est éloignée de votre lieu de vie et de travail.

Avant de nous pencher sur les différents modèles économiques existants dans les conciergeries, regardons d’abord ce qui change entre la vie d’un gérant de location de courte durée et celle d’un bailleur de logements à long terme.

En règle générale, une location de courte durée dure… une courte durée ! La durée de séjour se compte généralement en jours ou en semaines et de façon plus isolée en mois (Par exemple avec le bail mobilité). Le tarif du logement est à la nuitée ou à la semaine et celui-ci est meublé et équipé. Les clients qui y séjournent ne vivent pas ici et changent régulièrement. Vous nous voyez venir : Les location de courte durée demande beaucoup plus de travail… Et donc un tarif à la nuitée considérablement plus élevé que pour des locations à long terme. En revanche, l’enjeu sera de remplir au maximum votre logement pour maximiser votre chiffre d’affaire.

Une location long terme, plus classique, devient normalement la résidence principale de son ou de ses occupants. Ceux-ci règlent un loyer tous les mois. Le logement peut être meublé ou non. En tant que locataire, l’occupant acquière des droits. Cela limite ce que vous pouvez faire de votre logement, mais vous permet d’assurer des revenus mensuels fixes. En règle générale, ces revenus seront plus faibles que si le bien était loué au format « courte durée » à la nuitée.

Voici les différents types de contrat de location existants :

Le modèle économique de conciergerie le plus simple est celui basé sur un indépendant propriétaire d’un bien et le proposant directement à la location à des occupants. Admettons que vous achetiez un bien immobilier dans une destination assez touristique. Vous aurez besoin d’effectuer un investissement initial conséquent pour acquérir ce bien (A moins que vous ayez la chance de gagner au loto, ou d’héritez d’un patrimoine immobilier)

Vous pourrez donc profiter du bien quand vous voulez en famille ou entre amis, gratuitement. Le problème ? C’est que le reste du temps, votre bien restera vide. Et les charges fixes (assurance, taxes, maintenance…) seront bien là !

Alors pourquoi ne pas louer votre bien pour le faire fructifier ?

Vous pourrez tout contrôler : des périodes disponibles à la location jusqu’aux tâches quotidiennes de gestion de votre bien. Vous pourrez aussi vous simplifier la vie en utilisant un bon logiciel de gestion de réservation comme eviivo suite. Cela sert à :

Pour faire face à toutes vos obligation en tant qu’hébergeur, vous devrez vous charger de :

Si vous vivez à côté ou près de votre location de vacances, se charger de toutes ces tâches ne va pas vous sembler trop compliqué. Vous allez même peut-être vous rendre compte que vous pouvez vous occuper de plus d’hébergements. Mais si vous vivez loin de votre bien ou que votre emploi du temps est déjà top chargé, vous allez surement chercher à opter pour une autre stratégie. Vous pourrez par exemple faire appel à une conciergerie locale ou sinon investir dans un logiciel comme eviivo suite et engager des sous-traitants de confiance pour prendre en charge ces tâches et intervenir en cas d’urgence : à vous de choisir le modèle économique le plus adapté à votre situation.

Si vous souhaitez uniquement gérer la logistique des rotations des logements et l’entretien général, mais que vous ne souhaitez pas vous occuper des canaux vente en ligne (OTA), de votre site internet et de vos réseaux sociaux ; vous pouvez envisager de passer par un prestataire de distribution en ligne. Il peut s’agir d’un agent immobilier local ou d’une petite agence qui vous aide à gérer votre présence en ligne.

Ce prestataire se chargera de mettre vos annonces en ligne pour vous. Que ce soit sur leur propre site internet ou sur des agences de voyage en ligne. Il s ’assurera également de la bonne performance de ses annonces. Il est fort probable qu’il fasse appel à un photographe (à prix coûtant) pour capturer votre location de vacances sous son meilleur jour. Il se peut que votre prestataire gère des biens que lui-même possède ainsi que des biens qu’il gère pour le compte de propriétaires. Ainsi il cherchera à avoir une offre homogène et uniformément attrayante.

Les agences de distribution en ligne feront en sorte que votre logement soit visible auprès des bonnes personnes pour obtenir le meilleur prix de location possible. Ces agences offrent en général des services d’optimisation tarifaire et de gestion des revenus pour adapter votre offre en fonction de la demande sur votre marché local. Cela signifie qu’elles factureront davantage pendant la haute saison et qu’elles baisseront les tarifs pendant la saison basse afin de maintenir un certain niveau de réservation.

En clair, vous ferez appel à leurs services et les rémunérerez pour qu’elle s’assurent que votre offre de logement est compétitive sur votre marché et que vos revenus locatifs soient optimisés.

Dans ce scénario, vous donnez le contrôle complet de votre hébergement, tout en gardant un œil dessus. Une conciergerie proposera de gérer toutes les aspects de la gestion de votre hébergement : la distribution en ligne, ainsi qu’une grande partie des tâches quotidiennes, notamment la gestion des prestataires et la coordination des rotations des locations, des besoins des clients et des paiements.

Les conciergeries s’occupent aussi des clients du moment de leur réservation jusqu’à leur départ. Les conciergeries peuvent avoir des modèles économiques différents. Elles s’occuperont des échanges téléphoniques et d’emails avec les clients pour apporter des réponses à leurs questions, mais aussi de la remise des clefs ou des codes d’accès pour leur arrivée. La conciergerie sera aussi le point de contact principal des clients pendant leur séjour en cas de besoin.

Après le départ client, la conciergerie s’occupera également du ménage, et de toute les tâches nécessaires à la remise au propre et à la préparation de l’hébergement pour les prochains clients. Ce type de conciergerie peut avoir sa propre équipe de nettoyage ou faire appel à des sociétés de nettoyage ou à des prestataires indépendants. Enfin la conciergerie fera aussi le suivit des avis des clients en ligne et y répondra en cas de besoin.

Ce type d’entreprise ont souvent une couverture régionale ou même nationale dans certains cas. Elles ont souvent un réseaux marketing leur permettant de diffuser votre propriété auprès d’une base cliente installée. Encore une fois, ce type de service a un coût lié à tous les services professionnels proposés, mais il permet de vous décharger de la charge de travail lié à la gestion de votre location de vacances.

Une conciergerie peut avoir différents types de contrat de gestion de bien avec ses propriétaires, ce qui influencera son modèle économique :

Ces types de contrats peuvent varier selon si la conciergerie (et les personnes qui la gèrent) détient une carte d’agent immobilier (la fameuse carte « G » pour Gestion Locative). Cette accréditation permet de gérer des locations pour le compte de tiers et notamment d’en gérer l’aspect financier : encaissement des réservations, cautions, acomptes…

Les modes de rémunération peuvent donc varier d’une conciergerie à une autre. Renseignez-vous donc bien sur les différents frais de gestion pratiqués par votre conciergerie locale et demandez toujours un rapport détaillé des frais qui vous sont facturés.

Vous pouvez toujours vous lancer dans la gestion locative sans avoir à investir dans un bien immobilier. C’est le dernier modèle économique possible lorsque l’on souhaite se lancer dans la conciergerie airbnb. Le risque est plus grand, mais vous pouvez envisager de louer une propriété au lieu de l’acheter, puis de la gérer comme une location de vacances. Vous détenez le contrat de location du bien et sous-louez le logement à des hôtes. Attention : vous devez impérativement avoir l’accord du propriétaire. Vous évitez ainsi l’investissement en capital que représente l’achat du bien. Vous éviterez également de nombreux frais d’entretien, comme les réparations structurelles que votre propriétaire est censé prendre en charge. Vous devrez probablement encore meubler le logement et le maintenir en bon état.

Vous devrez vérifier que les conditions de votre location vous permettent de sous-louer à des invités. Il peut également y avoir des restrictions de la part de votre région ou commune. Les marges seront serrées avec ce modèle économique et vous devrez être sûr que les revenus locatifs que vous percevrez seront suffisants pour couvrir le loyer que vous devez payer et toutes les factures dont vous êtes responsable, comme le gaz et l’électricité. N’oubliez pas qu’en tant que locataire, vous pouvez surveiller de près la fréquence à laquelle vous allumez le chauffage et la quantité d’eau chaude que vous utilisez, mais vos invités ne seront peut-être pas aussi attentifs à vos dépenses.

Demandez-vous si vous pouvez remplir vos locations toute la saison. Si ce n’est pas le cas, cette approche pourrait ne fonctionner que pendant les mois d’été, lorsque la demande pour « votre » bien est élevée.

Lorsque l’on souhaite ouvrir sa conciergerie de gestion locative ou confier son bien pour le faire gérer, il est impératif de choisir le modèle économique le plus adapté à sa situation.