¿Estás pensando en dar tus primeros pasos en el mercado del alquiler a corto plazo o soñando con convertirte en un magnate inmobiliario? Una empresa e inversión perfectamente sólida, siempre y cuando sepa lo que está haciendo y evite riesgos innecesarios. Por lo tanto, si está comenzando un negocio de alquiler de vacaciones, aquí hay 10 consejos para ayudarlo a tener éxito.
1. ¡Ubicación, ubicación, ubicación!
Al elegir una propiedad de alquiler de vacaciones, ¡elija su ubicación con mucho cuidado! Realmente no quiere quedarse atrapado con una propiedad en un área que todos están tratando de evitar, o un área en declive. Los inversores inteligentes analizan detenidamente esto.
Aquí hay una lista de verificación útil para ayudarlo a decidir si es probable que una ubicación le brinde la rentabilidad de alquiler esperada …
- Los valores de alquiler están en aumento: hable con agentes inmobiliarios locales
- El área está siendo reurbanizada: consulte la oficina de registro y planificación de la ciudad para cualquier plan de rejuvenecimiento
- Buenas conexiones de transporte: verifique las existentes y las nuevas que se están planeando. Preste atención al momento de cualquier nuevo enlace.
- Atractivo cultural: asegúrese de que haya muchos servicios locales cerca, como restaurantes, cafés o pubs, cines, centros deportivos, boutiques o centros comerciales, o parques de atracciones. También considere los principales puntos de interés, como museos, cines y teatros, o galerías de arte.
- Atractivo paisajístico: una vista maravillosa o la proximidad a una hermosa playa, cimas de montañas, un lago, un río, un hermoso paisaje o un área de la ciudad codiciada, a menudo aumentarán el valor de alquiler de su propiedad.
- Atractivo comercial: verifique el perfil de los empleadores locales. Las empresas que probablemente traigan a muchos contratistas, trabajadores migrantes o estacionales, empleados fuera de la ciudad y visitantes pueden proporcionar un excelente mercado de alquiler a corto plazo.
- Seguridad: verifique la tasa de criminalidad en el área y verifique con los vecinos. También considere los índices de contaminación como la calidad del aire y la contaminación acústica (proximidad al ferrocarril o al aeropuerto), ya que estos afectarán negativamente cualquier valor de alquiler.
- Distribución excesiva: evite las áreas que están particularmente abarrotadas con alojamiento competitivo, muchas otras propiedades para alquilar, muchos hoteles y otras formas de alojamiento alternativo.
REGLA DE ORO #1: Ubicación, ubicación, ubicación !
2. Evita los extremos y las gangas de renovación
Si recién está comenzando, tenga cuidado con las propiedades que requieren mucha renovación, ¡sin importar cuán tentador sea su precio! Estas propiedades pueden estar llenas de sorpresas… Por lo tanto, a menos que sea experto en renovaciones a gran escala, o tenga un título en plomería, electricidad, carpintería y / o albañilería, ¡manténgase alejado de estas oportunidades de sótano de ganga, ya que pueden convertirse rápidamente en un pozo de dinero real!
Para su primer intento, también debe evitar cualquier edificio histórico donde los problemas de conservación o regulatorios puedan ponerse en el camino, y donde incluso las mejoras más básicas pueden resultar muy costosas.
Finalmente, si está comenzando en el espacio de alquiler de vacaciones, primero debe buscar comprar una propiedad a un precio razonable. Hasta que se acostumbre a las cosas, evite la casa más bonita y cara del vecindario, ya que sin duda generará mayores costos operativos. Y evite cualquier opción de sótano de ganga que probablemente oculte una multitud de pecados.
REGLA DE ORO #2: Mantenlo simple. Evite los extremos y los pozos de dinero de renovación.
¡Vaya! …
3. Financiación de tu nueva empresa
A menos que tenga una pila de ahorros o recientemente haya recibido mucho efectivo, probablemente necesitará obtener una hipoteca o un préstamo personal para comprar la propiedad. Especialmente si estás empezando y este es tu primer alquiler de vacaciones.
Los pagos iniciales tienden a ser más altos para las residencias secundarias, ¡y lo mismo se aplica a los costos del seguro! Por lo tanto, debe esperar tener que pagar entre el 15% y el 25% del valor de la propiedad.
Dado lo anterior, ¡debe comparar precios para encontrar la mejor oferta disponible para su hipoteca! Sin embargo, las tasas de interés pueden subir y bajar y, por lo tanto, ¡tendrá que tener en cuenta esto!
- Las hipotecas de interés fijo le costarán más, pero le proporcionarán estabilidad y previsibilidad.
- Las hipotecas de interés variable suelen ser más baratas, pero pueden volverse más caras con el tiempo a medida que los bancos centrales anuncian aumentos de las tasas de interés.
Una vez más, realmente necesita averiguar cuidadosamente el costo de su deuda :–
- Primero, sule cualquier compromiso existente que pueda incluir una hipoteca sobre su casa principal, un préstamo estudiantil, facturas médicas o tarifas de escolarización para niños.
- a continuación, agregue los pagos mensuales esperados de la hipoteca para su propiedad de alquiler.
Finalmente, mire todas sus fuentes de ingresos y tome una estimación conservadora de los ingresos por alquiler que espera obtener de su propiedad de alquiler. Como mínimo, sus fuentes de ingresos deben cubrir el costo de su deuda más un colchónmínimo de seguridad enefectivo. Si no, ¡este puede no ser el mejor momento para comenzar en el negocio de alquiler de vacaciones a corto plazo!
REGLA DE ORO # 3: Siempre mantenga algo de dinero a un lado como cojín de seguridad.
4. ¿Debería comprar el lugar directamente, pedir prestado o alquilar?
Si su primer alquiler de vacaciones es parte de su residencia principal,esto obviamente reducirá sus costos de financiamiento y aumentará su flujo de efectivo, la forma más fácil decomenzar, ¡pero debe estar preparado para sacrificar parte de su privacidad!
Por otro lado, si está buscando adquirir una nueva propiedad y tiene la suerte de tener que elegir entre comprar el lugar directamente o contratar una hipoteca, aquí hay un par de cosas que debe considerar.
¡Pagar su propiedad de alquiler en efectivo reducirá su deuda y gastos mensuales, y generará flujos de efectivo mensuales más fuertes! Sin embargo, el principal riesgo es una disminución del valor de la propiedad que conduce a un patrimonio neto negativo. Para evitar esto, debe elegir la ubicación de la propiedad con mucho cuidado.
Por otro lado, sacar una hipoteca, puede ser lo más inteligente, especialmente si las tasas de interés son particularmente atractivas. Esto reducirá su desembolso en efectivo y, por lo tanto, le brindará un mayor retorno de la inversión.
Por último, puede optar por alquilar o arrendar el lugar a largo plazo y cubrir sus costos de alquiler o arrendamiento con reservas a corto plazo, ya que estos tienen un precio mucho más alto. Esta opción puede estar llena de riesgos y complicaciones si no ha obtenido todos los permisos relevantes del arrendatario. Además, es la opción más cara ya que los costes de alquiler y leasing suelen ser mucho más elevados que el coste de un préstamo o hipoteca. Y recuerde que, al final de todo, no adquirirá ninguna propiedad de capital en la propiedad.
REGLA DE ORO # 4: Su rendimiento será mayor si pide prestado para comprar. ¡Mientras que el alquiler con alquiler es un negocio arriesgado!
5. ¡Contrate un seguro y planifique lo inesperado!
A nadie le gusta pagar el seguro, pero bueno, ¡debe proteger su inversión! ¡Siempre está lo inesperado! Compare precios para encontrar el mejor precio y busque aseguradoras que puedan combinar el seguro de construcción y contenido con el seguro del propietario.
Por lo tanto, elija su seguro cuidadosamente y observe detenidamente las «exclusiones» para ver qué está cubierto o excluido. Muchos seguros incluyen limitaciones relacionadas con el clima o catástrofes naturales, a menos que pague una prima más alta. Si compra un seguro con tales limitaciones, entonces es recomendable construir una reserva de efectivo para hacer frente a reparaciones inesperadas, como daños por inundación.
Si vive a cierta distancia de su alquiler de vacaciones, ¡elija una aseguradora con un sólido historial en el manejo de reclamos rápidamente! Esto puede marcar la diferencia y podría valer una pequeña prima.
REGLA DE ORO # 5: Asegure su propiedad – ¡mejor prevenir que curar!
¡Si sólo! …
6. Comprenda la ocupación y su pronóstico de reservas
A medida que prepara su plan de negocios, debe evaluar cuáles serán sus ingresos por alquiler. Y para hacer esto, debe configurar un pronóstico de reserva en el mejor y el peor de los casos.
Su pronóstico de reserva está impulsado por su ocupación esperada, es decir, ¿cuántos días al año cree que podrá alquilar su propiedad a un huésped?
Si alquilas una propiedad los 365 días del año, tu ocupación sería del 100%. Pero, por supuesto, rara vez se alcanza el 100% de ocupación porque es muy difícil evitar pequeñas brechas entre estancias de corta duración. Por lo tanto, como regla general, debe asumir un 50% de ocupación durante todo el año. Por supuesto, la tasa de ocupación puede aumentar al 70%-80% en períodos de alta demanda (días festivos, eventos especiales) y caer al 30-40% en períodos de baja demanda.
Si estás empezando,¡pregunta por ahí! Los vecinos o los agentes inmobiliarios locales pueden proporcionar un buen barómetro de la demanda. Alternativamente, puede consultar las tarifas de los hoteles locales, otra buena pista sobre cualquier probable estacionalidad de la demanda.
Regla de oro # 6: Sus ingresos por alquiler = 365 días * porcentaje de ocupación * su alquiler por noche.
7. Comprenda sus márgenes de beneficio
Si está comenzando, debe apuntar a asegurar un retorno del 10% de su inversión.
Su margen de ganancia es básicamente su ingreso de alquiler vacacional menos todos sus costos operativos, expresados como un % de sus ingresos, incluido el costo de pagar cualquier préstamo o hipoteca.
La mejor manera de hacer esto y, al mismo tiempo, probar la viabilidad de su nueva empresa, es analizar sus costos y construir una pequeña «reserva» para incidentes inesperados como se discutió anteriormente.
Una vez que entienda su base de costos mensuales, debe establecer que el precio de su alquiler sea lo suficientemente alto como para cubrir estos costos y aún así dejarlo con un margen de ganancia igual al 10% de su inversión original.
Por ejemplo:
- Si ha invertido £ 100,000 y espera un rendimiento anual del 10%, esto sería £ 10,000
- Y digamos que sus costos operativos anuales ascienden a £ 6,000
- Sus ingresos por alquiler deben cubrir sus costos y entregar el rendimiento esperado, por lo que esto sería £ 16,000
Ahora puede probar si esto es realista o no:
- Si su tasa de ocupación esperada es del 50%
- Hay 365 días * 50% = 182.5 noches que se pueden alquilar.
- Su precio de alquiler por cada noche tendría que ser de £ 16,000 dividido por 182.5 noches = £ 87.67 por noche o £ 613 por semana para estadías más largas.
Compare el resultado con el precio cobrado por otros alquileres de vacaciones en el área y vea si es lo suficientemente competitivo. ¡Tenga cuidado de no ponerse un precio fuera del mercado, ya que esto resultará en menos demanda, menor ocupación y menos ingresos!
Regla de oro # 7: establezca precios lo suficientemente altos como para cubrir sus costos de funcionamiento, ¡pero no se fije un precio fuera del mercado!
8. ¡Revisa la burocracia!
Los propietarios de alquileres deben comprender cualquier regulación de alquiler a corto plazo aplicable en el área.
Es importante entender, por ejemplo, cualquier regulación aplicable a los depósitos por daños, los requisitos de estadía mínima o máxima para ver si califica como un negocio de alquiler a corto plazoy el régimen deimpuestos aplicable (verifique los impuestos locales, estatales, federales y gubernamentales). Y no olvide sus obligaciones de salud y seguridad (por ejemplo, la necesidad de proporcionar protección a los niños para su piscina, o instalar alarmas contra incendios, etc.).
Asegúrese de tener todos los permisos y licencias necesarios y, si su propiedad está arrendada, asegúrese de que su arrendatario le permita ofrecer alquileres a corto plazo.
El cumplimiento de las regulaciones puede ser un drenaje, pero el riesgo de incumplimiento podría ser mucho más costoso. Por ejemplo, su seguro podría fallar y negarse a cubrir los costos de un incidente, si no ha cumplido con las regulaciones básicas de alquiler vacacional.
Regla de oro # 8: cumplir con todas las regulaciones relevantes.
9. Verificación de la realidad: ¿propietario o manitas?
Una de las principales responsabilidades de un propietario es asegurarse de que la propiedad sea sólida y que todos los servicios públicos e instalaciones estén en pleno funcionamiento. ¡Las propiedades deben mantenerse, y cualquier actividad de alquiler exitosa traerá consigo mucho desgaste natural! Por lo tanto, solo tiene dos opciones en realidad:
- ¡Compre una caja de herramientas elegante y tome una clase nocturna de albañilería y plomería!
- Acumule una reserva de efectivo y úselo para establecer una red de trabajadores competentes que pueda contratar para cada trabajo.
¡O hacer ambas cosas, en diversos grados! Es razonable suponer que el costo anual de mantener una propiedad suele ser del 1% de su valor. Si no está listo para dedicar el tiempo necesario para administrar las tareas de mantenimiento y reparación, es posible que no sea adecuado para una carrera como anfitrión o propietario.
Una vez más, tenga suerte si está pensando en alquilar parte de su residencia principal (un anexo, un granero, un apartamento o tal vez incluso solo una habitación o suite), ya que su carga de reparación se absorberá en gran medida en los costos normales de funcionamiento de su casa. ¡Una buena manera de comenzar para principiantes!
Regla de oro # 9: ¡prepárate para reparar!
10. ¡Organizate, sé paciente y realista!
Por último, un último consejo: hagas lo que hagas, sé realista en tu planificación y expectativas.
En primer lugar, organizate, especialmente cuando consideres cómo gestionar las reservas,los cambios de huéspedes y la limpieza.
A continuación, como principiante, debe ser conservador en su planificación y evitar el desastre asegurándose de no invertir en la propiedad equivocada.
Y finalmente, sobre todo, ¡aprende a ser paciente! Puede tomar un poco de tiempo antes de que entre en el vaivén de las cosas y vea que las ganancias se acumulan.
Regla de oro #10: ¡sé paciente y realista!
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